Fianza del alquiler: cuánto es, cómo depositarla y qué hacer si no la devuelven
La fianza es una de las cuestiones que más conflictos genera entre propietarios e inquilinos. ¿Cuánto se puede cobrar? ¿Hay que depositarla en algún organismo? ¿En qué plazo hay que devolverla? En esta guía resolvemos todas las dudas con la normativa vigente.
¿Qué es la fianza del alquiler?
La fianza arrendaticia es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario en el momento de firmar el contrato, como garantía frente a posibles impagos de renta o daños en la vivienda. Su regulación se encuentra en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A diferencia de lo que muchos creen, la fianza no es una mensualidad más: es un depósito que el inquilino tiene derecho a recuperar íntegramente al finalizar el contrato, salvo que haya impagos o daños que justifiquen retenerla total o parcialmente.
¿Cuánto es la fianza del alquiler?
La LAU fija importes distintos según el tipo de arrendamiento:
| Tipo de arrendamiento | Fianza obligatoria |
|---|---|
| Vivienda habitual (uso residencial) | 1 mes de renta |
| Local u otro uso distinto a vivienda | 2 meses de renta |
¿Se puede pedir más de un mes de fianza?
Sí. Además de la fianza legal, las partes pueden pactar libremente garantías adicionales (también llamadas «fianza adicional» o «depósito adicional»). Sin embargo, algunas comunidades autónomas limitan estas garantías extra. En Madrid y Cataluña, por ejemplo, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.
Importante: Aunque se denomine «fianza» en el contrato, cualquier importe que supere el límite legal se considera garantía adicional y puede estar sujeto a restricciones autonómicas. Revisa la normativa de tu comunidad antes de pactar importes superiores.
Depósito de la fianza en el organismo autonómico
El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente dentro de un plazo determinado (generalmente 30 días desde la firma del contrato). Cada comunidad tiene su propio organismo:
- ·Madrid: IVIMA / Agencia de Vivienda Social
- ·Cataluña: INCASOL
- ·Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación (AVRA)
- ·Valencia: EVHA (Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl)
- ·País Vasco: Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes
El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones administrativas al propietario. Cuando el inquilino pide el número de depósito, el propietario debe facilitárselo.
Actualización de la fianza durante el contrato
Durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza aunque suba la renta. A partir del sexto año, el propietario puede exigir que la fianza se ajuste proporcionalmente a la nueva renta.
¿Qué cubre la fianza?
La fianza puede utilizarse para cubrir dos tipos de situaciones al finalizar el contrato:
- •Rentas impagadas: Si el inquilino dejó mensualidades sin abonar, el propietario puede retener la parte proporcional de la fianza.
- •Daños en la vivienda: Desperfectos que vayan más allá del desgaste normal por uso. La clave es distinguir el «desgaste natural» (no imputable al inquilino) de los daños causados por mal uso.
Ejemplos de daños que sí se pueden descontar
- · Agujeros en paredes no reparados
- · Manchas o quemaduras en suelos o encimeras
- · Electrodomésticos rotos por mal uso
- · Pintura en mal estado más allá de la antigüedad normal
No se puede descontar: El desgaste normal por el paso del tiempo (pintura envejecida, rozaduras leves en suelos, pequeños arañazos) es responsabilidad del propietario, no del inquilino.
Plazo de devolución de la fianza
El propietario debe devolver la fianza en el plazo de 30 días hábiles desde la entrega de las llaves. Si transcurre ese plazo sin devolución, la fianza devenga automáticamente el interés legal del dinero a favor del inquilino.
Antes de devolver la fianza, el propietario tiene derecho a inspeccionar el inmueble y documentar cualquier daño mediante fotografías fechadas e informes de técnicos. Si hay discrepancias, es recomendable comunicarlas por escrito al inquilino dentro del plazo.
¿Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza?
Si han pasado 30 días desde la entrega de llaves y el propietario no ha devuelto la fianza ni ha justificado retenciones, el inquilino puede seguir estos pasos:
- 1
Reclamación escrita (burofax)
Enviar un burofax con acuse de recibo al propietario reclamando formalmente la devolución. Esto crea evidencia fehaciente de la reclamación y es requisito previo para acciones legales.
- 2
Conciliación extrajudicial
Acudir al servicio de mediación de consumo de la comunidad autónoma. Es gratuito, rápido y evita el juzgado si el propietario acepta llegar a un acuerdo.
- 3
Juicio verbal (Juzgado)
Si la cantidad no supera 2.000 €, se tramita como juicio verbal y no es necesario abogado ni procurador. Por encima de esa cantidad, sí son necesarios.
Cómo llevar el control de la fianza con Rentalyx
En Rentalyx puedes registrar el importe de la fianza de cada contrato junto con los datos del inquilino, la fecha de entrega y cualquier incidencia. Cuando finalice el arrendamiento, tienes toda la información centralizada para gestionar la devolución sin confusiones.
Consulta también nuestra guía sobre qué debe incluir un contrato de arrendamiento y las obligaciones del propietario como arrendador.