Contrato de arrendamiento de vivienda: qué debe incluir y cómo redactarlo
El contrato de arrendamiento es el documento más importante en la relación entre propietario e inquilino. Un contrato bien redactado protege a ambas partes y evita conflictos futuros. En esta guía te explicamos qué debe incluir obligatoriamente, cómo fijar la duración y la renta, y qué cláusulas conviene añadir.
Marco legal: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
En España, los contratos de alquiler de vivienda habitual se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto-ley 7/2019. Esta norma establece los derechos y obligaciones mínimos de propietarios e inquilinos, que no pueden eliminarse por acuerdo contractual salvo que la ley lo permita expresamente.
Todo lo que la LAU no regule puede pactarse libremente entre las partes. Por eso es fundamental conocer qué dice la ley y qué margen de negociación tienes como propietario.
Elementos obligatorios del contrato
Un contrato de arrendamiento válido debe recoger como mínimo:
- Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE y domicilio del propietario (arrendador) y del inquilino (arrendatario).
- Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral, superficie y dependencias incluidas (garaje, trastero, etc.).
- Duración del contrato: fecha de inicio y duración pactada. Si no se especifica, la LAU presume una duración de un año.
- Renta mensual: importe en euros, día de pago y forma de pago (transferencia bancaria recomendada para dejar constancia).
- Fianza: importe obligatorio equivalente a una mensualidad de renta. Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
- Inventario: listado de mobiliario y equipamiento entregado, idealmente con fotografías fechadas adjuntas.
Duración mínima y prórrogas
Desde la reforma de 2019, la duración mínima garantizada para el inquilino es de 5 años si el arrendador es persona física (7 años si es persona jurídica). Aunque firmes un contrato de 1 año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo automáticamente hasta alcanzar ese mínimo.
Pasados los 5 años, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación (propietario) o 2 meses (inquilino), el contrato se prorroga anualmente hasta un máximo de 3 años adicionales.
Cláusula de recuperación de la vivienda
Si necesitas recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, puedes hacerlo transcurrido el primer año. Debes comunicarlo con al menos 2 meses de antelación y esta posibilidad debe estar expresamente recogida en el contrato.
Actualización de la renta
Desde 2025, la actualización anual de la renta ya no puede vincularse al IPC general. El índice aplicable es el Índice de Referencia del Alquiler publicado por el INE, que limita las subidas a un máximo del 3% anual. Si no se pacta ningún mecanismo de actualización, la renta permanece fija durante toda la duración del contrato.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta. La LAU permite exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito extra) por un importe máximo de dos mensualidades adicionales. El propietario tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente en el plazo que fije cada comunidad (generalmente 30 días desde la firma).
Cláusulas recomendadas aunque no obligatorias
- Distribución de gastos: especificar quién paga suministros (luz, agua, gas), IBI, comunidad de propietarios y seguro del hogar.
- Prohibición de subarriendo: sin autorización expresa del propietario.
- Mascotas: indicar si se permite o no tener animales de compañía.
- Obras y reformas: qué obras puede realizar el inquilino y si deberá reponerlas al estado original.
- Seguro del hogar: quién contrata el seguro de contenido y quién el de continente.
Forma y firma del contrato
La LAU no exige escritura notarial — basta con un documento privado firmado por ambas partes. Es recomendable firmar en todas las páginas, conservar una copia cada parte, fotografiar el estado del inmueble el día de la entrega de llaves y realizar los pagos iniciales por transferencia bancaria para dejar constancia documental.
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