Obligaciones del propietario como arrendador en España: lo que exige la LAU
Alquilar una vivienda no es solo cobrar la renta. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la normativa autonómica imponen al propietario una serie de obligaciones que, si se incumplen, pueden acarrear sanciones o la nulidad de cláusulas del contrato. Esta guía las explica todas.
1. Entregar la vivienda en condiciones habitables
El propietario está obligado a entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad al inicio del arrendamiento (artículo 17.1 LAU). Esto implica que todos los suministros (electricidad, agua, gas) deben estar en funcionamiento, las instalaciones en buen estado y la vivienda libre de plagas u otras condiciones insalubres.
Si la vivienda presenta deficiencias graves en el momento de la entrega que no se notificaron, el inquilino puede resolver el contrato o exigir una reducción de la renta.
2. Certificado de eficiencia energética obligatorio
Antes de anunciar la vivienda en alquiler, el propietario debe disponer del certificado de eficiencia energética en vigor. Este certificado (con calificación de la A a la G) debe entregarse al inquilino antes de firmar el contrato.
El incumplimiento puede suponer multas de entre 300 € y 6.000 € según la comunidad autónoma. El certificado tiene una validez de 10 años.
3. Depositar la fianza en el organismo autonómico
Una de las obligaciones más frecuentemente incumplidas: el propietario debe depositar la fianza (1 mes de renta para viviendas) en el organismo autonómico de vivienda en un plazo generalmente de 30 días desde la firma del contrato.
El inquilino puede solicitar el número de depósito en cualquier momento. Si el propietario no lo facilita, puede ser señal de que no ha realizado el depósito, lo que acarrea sanciones administrativas.
Puedes leer más sobre la fianza en nuestra guía: Fianza del alquiler: cuánto es, cómo depositarla y qué hacer si no la devuelven.
4. Realizar las reparaciones de habitabilidad
El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables (artículo 21 LAU), salvo que los deterioros sean imputables al inquilino.
| Tipo de reparación | Responsable |
|---|---|
| Caldera averiada (sin culpa del inquilino) | Propietario |
| Goteras en el techo | Propietario |
| Electrodoméstico que lleva en la vivienda y se rompe por uso normal | Propietario |
| Bombilla fundida o grifo que gotea por desgaste | Inquilino (pequeñas reparaciones) |
| Daños causados por mal uso del inquilino | Inquilino |
Las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario (sustituir bombillas, cierres de puertas, etc.) son responsabilidad del inquilino. La LAU no fija un importe concreto, pero la jurisprudencia suele considerar «pequeñas» las que no superen 150-200 €.
5. Respetar la duración mínima del contrato
El propietario no puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda antes de que concluyan los plazos mínimos establecidos por la LAU:
- •5 años si el arrendador es persona física.
- •7 años si el arrendador es persona jurídica (empresa, sociedad).
La única excepción es la causa de necesidad: el propietario puede recuperar la vivienda antes de los 5 años si la necesita para él mismo o para un familiar de primer grado, siempre que esté previsto en el contrato y se comunique con al menos dos meses de antelación.
6. Garantizar el uso pacífico de la vivienda
El propietario no puede interferir en el uso pacífico de la vivienda por parte del inquilino. Esto incluye:
- •No puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo causa de fuerza mayor.
- •No puede cortar suministros (agua, luz, gas) como forma de presión para conseguir que el inquilino abandone la vivienda.
- •No puede realizar obras que perturben el uso de la vivienda sin previo aviso y sin indemnización si son muy gravosas.
7. Actualizar la renta solo en los términos pactados
El propietario solo puede actualizar la renta una vez al año y en los términos pactados en el contrato. Si el contrato no especifica un índice, se aplica el IPC. Además, desde la Ley de Vivienda de 2023, la subida está limitada al 3% para los contratos en vigor durante 2024 y 2025.
No es válido acordar subidas arbitrarias ni aplicar incrementos retroactivos de años en que no se actualizó.
8. Comunicar cambios relevantes: ventas y herencias
Si el propietario vende la vivienda, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto: puede adquirirla en las mismas condiciones que el tercero comprador. El propietario debe notificar la intención de venta con al menos 30 días de antelación.
Además, si la vivienda cambia de titular por herencia, el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento vigente en las mismas condiciones.
9. Inscripción en registros autonómicos de arrendadores
Algunas comunidades autónomas, como Cataluña, exigen que los propietarios que alquilen viviendas se inscriban en un registro autonómico de arrendadores. El incumplimiento puede limitar la capacidad de poner fin al contrato o recuperar la vivienda antes del plazo legal.
Resumen: obligaciones clave del propietario
- ✓Entregar la vivienda en condiciones habitables
- ✓Disponer del certificado energético y entregarlo al inquilino
- ✓Depositar la fianza en el organismo autonómico
- ✓Realizar reparaciones de habitabilidad (salvo daños del inquilino)
- ✓Respetar la duración mínima del contrato (5 o 7 años)
- ✓No interferir en el uso pacífico ni cortar suministros
- ✓Actualizar la renta solo una vez al año y según lo pactado
- ✓Notificar la venta y respetar el derecho de tanteo del inquilino
Cumplir estas obligaciones no solo evita sanciones: también protege la relación con el inquilino y reduce el riesgo de conflictos. Rentalyx te ayuda a llevar el control de contratos, fechas clave y documentación para que no se te pase nada.
Consulta también: qué debe incluir un contrato de arrendamiento y todo sobre la fianza del alquiler.