Gastos deducibles del alquiler en el IRPF: guía completa para propietarios
Si tienes uno o varios pisos en alquiler en España, puedes reducir significativamente lo que pagas en el IRPF deduciendo los gastos asociados al arrendamiento. En esta guía te explicamos qué gastos son deducibles, cuáles no, y cómo documentarlos correctamente.
¿Qué gastos puedes deducir como propietario?
Los gastos deducibles del arrendamiento son aquellos necesarios para obtener los ingresos del alquiler. La normativa del IRPF (Ley 35/2006) establece una lista específica. A continuación te los explicamos uno a uno.
1. Intereses y gastos de financiación
Si tienes una hipoteca sobre el inmueble arrendado, los intereses del préstamo son deducibles. También lo son los gastos de formalización del préstamo: comisiones de apertura, tasación, etc. Ten en cuenta que la parte de amortización del capital (devolución del principal) no es deducible.
Límite importante: Los intereses de hipoteca y los gastos de reparación (juntos) no pueden exceder los ingresos íntegros del alquiler. Si el resultado fuera negativo, el exceso se puede compensar en los cuatro años siguientes.
2. Tributos y recargos: IBI y tasas municipales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es deducible en su totalidad, siempre que corresponda al período en que el inmueble ha estado arrendado. También son deducibles las tasas municipales de basura u otros tributos locales relacionados con el inmueble.
Si la vivienda ha estado arrendada solo parte del año, deberás prorratear el IBI en función de los meses efectivamente alquilados.
3. Gastos de la comunidad de propietarios
Las cuotas de la comunidad de vecinos son deducibles íntegramente. Guarda los recibos mensuales o anuales del administrador de fincas como justificante.
4. Primas de seguros
Son deducibles las primas del seguro del hogar (multirriesgo, incendios, responsabilidad civil) y del seguro de impago de alquiler. Si el seguro cubre tanto el período arrendado como períodos vacíos, habrá que prorratear.
5. Gastos de conservación y reparación
Los gastos para mantener el inmueble en condiciones habitables son deducibles: fontanería, electricidad, pintura, reparación de electrodomésticos, sustitución de ventanas por otras de similares características, etc.
No confundir con mejoras: Las obras que aumentan el valor del inmueble o amplían su superficie (reformas estructurales, ampliaciones) no son deducibles como gasto. Solo son deducibles a través de la amortización en años posteriores.
6. Amortización del inmueble
La amortización es, con frecuencia, el gasto deducible más cuantioso y el que más propietarios olvidan incluir. Se calcula aplicando el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores:
- •El coste de adquisición satisfecho (precio de compra + gastos notariales + ITP o IVA)
- •El valor catastral del inmueble
Pero solo sobre la parte correspondiente a la construcción (no al suelo, que no se amortiza). Para obtener ese porcentaje, consulta el recibo del IBI o la escritura de compraventa, donde aparece el valor catastral desglosado entre suelo y construcción.
Ejemplo de cálculo de amortización
Precio de adquisición: 200.000€ · Valor catastral total: 120.000€ (suelo: 40.000€, construcción: 80.000€)
Coeficiente de construcción: 80.000 / 120.000 = 66,67%
Valor de construcción a efectos de amortización: 200.000€ × 66,67% = 133.333€
Amortización anual: 133.333€ × 3% = 4.000€/año deducibles
7. Honorarios de administración y gestoría
Si contratas a una agencia inmobiliaria para gestionar el alquiler, o a un asesor fiscal para preparar tu declaración, sus honorarios son deducibles en la parte proporcional al inmueble arrendado.
8. Gastos de formalización del contrato y publicidad
Los gastos de redacción del contrato de arrendamiento (notaría si se eleva a escritura pública), los anuncios en portales inmobiliarios para encontrar inquilino, y los gastos de gestión para localizar al arrendatario son deducibles.
9. Saldos de dudoso cobro
Si un inquilino no te paga y han transcurrido más de 6 meses desde la primera gestión de cobro, puedes deducir esas rentas impagadas como saldo de dudoso cobro. Si más adelante cobras esas rentas, deberás incluirlas como ingreso en el año en que las recibas.
¿Qué gastos NO son deducibles?
- ✗Amortización del capital hipotecario (solo los intereses son deducibles)
- ✗Mejoras y ampliaciones que aumentan el valor del inmueble
- ✗Gastos personales sin relación directa con el arrendamiento
- ✗Suministros (luz, agua, gas) si son a cargo del inquilino
- ✗Gastos del período no arrendado si el piso ha estado vacío parte del año
Resumen: todos los gastos deducibles del alquiler
| Gasto | Deducible | Notas |
|---|---|---|
| Intereses hipoteca | ✅ Sí | Con límite: no puede superar los ingresos íntegros |
| IBI y tasas municipales | ✅ Sí | Prorratear si estuvo vacío parte del año |
| Gastos de comunidad | ✅ Sí | Guardar recibos del administrador |
| Seguros del hogar / impago | ✅ Sí | Prorratear si cubre períodos no arrendados |
| Reparaciones y conservación | ✅ Sí | No incluye mejoras ni ampliaciones |
| Amortización del inmueble | ✅ Sí | 3% sobre el valor de construcción |
| Honorarios gestoría / administración | ✅ Sí | Parte proporcional al inmueble |
| Anuncios y búsqueda de inquilino | ✅ Sí | Portales inmobiliarios, agencias |
| Amortización capital hipotecario | ❌ No | Solo los intereses, no la devolución del capital |
| Mejoras y reformas estructurales | ❌ No | Se amortizan en años siguientes |
¿Cómo declarar estos gastos?
Todos estos gastos se declaran en el Anexo C del Modelo 100 del IRPF, en la sección de rendimientos del capital inmobiliario. Cada tipo de gasto tiene su propia casilla. Lee nuestra guía cómo rellenar el Anexo C paso a paso para saber exactamente qué poner en cada campo.
El rendimiento neto que obtengas (ingresos menos gastos) puede beneficiarse de una reducción del 60% si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino. En zonas de mercado tensionado, esta reducción puede llegar al 70% o 90% según las circunstancias. Consulta a un asesor fiscal para determinar qué reducción te aplica.