Rendimiento neto del capital inmobiliario: qué es y cómo calcularlo
Si tienes pisos en alquiler, el rendimiento neto del capital inmobiliario es el dato clave que determina cuánto pagas en la declaración de la renta. Te explicamos qué es, cómo se calcula y qué reducciones puedes aplicar.
¿Qué es el rendimiento del capital inmobiliario?
El capital inmobiliario engloba todos los ingresos que obtienes por ceder el uso de bienes inmuebles: pisos en alquiler, locales comerciales, garajes, trasteros o cualquier otro inmueble del que seas propietario. Estos rendimientos se declaran en el IRPF dentro de la base imponible general.
A diferencia de los rendimientos del trabajo (nómina) o los del capital mobiliario (dividendos, intereses bancarios), los rendimientos del capital inmobiliario permiten deducir una amplia lista de gastos antes de tributar. Esa es la clave de la planificación fiscal para propietarios.
La fórmula: cómo se calcula
El cálculo tiene tres fases:
// Fase 1: rendimiento neto previo
Ingresos íntegros − Gastos deducibles = Rendimiento neto previo
// Fase 2: aplicar reducción (si procede)
Rendimiento neto previo × (1 − % reducción) = Rendimiento neto reducido
// Fase 3: esto es lo que tributa
Rendimiento neto reducido → se suma a la base imponible general
Los ingresos íntegros
Son todas las cantidades percibidas del arrendatario: la renta mensual pactada, las cantidades por servicios incluidos en el arrendamiento (calefacción central, agua si va incluida) y cualquier otro ingreso relacionado. La fianza no es un ingreso hasta que se aplica para compensar daños o rentas impagadas.
Si el piso ha estado vacío parte del año, solo declares los ingresos de los meses efectivamente arrendados. El período vacío no genera ingresos pero tampoco permite deducir ciertos gastos variables.
Los gastos deducibles
La lista completa de gastos deducibles incluye: intereses de hipoteca, IBI, gastos de comunidad, seguros, reparaciones y conservación, amortización del inmueble, honorarios de gestoría y anuncios. Puedes leer la explicación detallada en nuestro artículo sobre gastos deducibles del alquiler en el IRPF.
El gasto que más impacto tiene y que más propietarios olvidan es la amortización: el 3% anual sobre el valor de construcción del inmueble. En un piso de 200.000€ con un coeficiente de construcción del 65%, eso supone 3.900€ deducibles cada año sin desembolsar un euro.
Ejemplo práctico con números reales
Tomemos un ejemplo concreto: piso en Madrid, 1.000€/mes de alquiler, con hipoteca y los gastos habituales.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos íntegros (12.000€/año) | + 12.000€ |
| Intereses hipoteca | − 2.400€ |
| IBI | − 500€ |
| Comunidad de propietarios | − 180€ |
| Seguro del hogar | − 220€ |
| Reparaciones (pintura + fontanería) | − 800€ |
| Amortización (3% × 130.000€ construcción) | − 3.900€ |
| Total gastos deducibles | − 8.000€ |
| Rendimiento neto previo | 4.000€ |
La reducción por arrendamiento de vivienda habitual
Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual (no vacacional, no segunda residencia), puedes aplicar una reducción sobre el rendimiento neto previo positivo. Para el ejercicio 2025:
90%
Zona tensionada + renta 5% inferior al contrato anterior
70%
Zona tensionada: inmueble nuevo/rehabilitado, arrendador menor de 35 años o arrendamiento social
60%
Inmueble rehabilitado en los 2 últimos años (fuera de zonas tensionadas)
50%
Caso general: resto de arrendamientos de vivienda habitual
Siguiendo el ejemplo anterior con la reducción general del 50%:
Rendimiento neto previo: 4.000€
Reducción del 50%: − 2.000€
Rendimiento neto reducido: 2.000€
Este es el importe que se suma a tu base imponible general y sobre el que se aplica el tipo de gravamen del IRPF (entre el 19% y el 47% según tramo).
¿Qué pasa si el rendimiento neto es negativo?
Si tus gastos superan a los ingresos (porque tuviste meses sin inquilino, hiciste una reparación grande o los intereses de la hipoteca son muy elevados), obtienes un rendimiento neto negativo.
Ese rendimiento negativo no se compensa con otros ingresos del trabajo ni del ahorro en el mismo año. Se arrastra y se puede compensar con rendimientos positivos de capital inmobiliario de los cuatro ejercicios siguientes. Por eso es importante registrarlo correctamente.
Cómo tributa finalmente
El rendimiento neto reducido del capital inmobiliario se integra en la base imponible general del IRPF, junto con los rendimientos del trabajo. No va a la base del ahorro (donde van dividendos y plusvalías).
Esto significa que tributa al tipo marginal que corresponda a tu situación: si tus rendimientos del trabajo ya te sitúan en el tramo del 37%, los 2.000€ del ejemplo anterior tendrán un coste fiscal de unos 740€ (el 37% de 2.000€). Sin la reducción del 50%, habrías tributado por 4.000€ — el doble.
Para llevar un control preciso de ingresos, gastos y calcular automáticamente tu rendimiento neto, herramientas como Rentalyx hacen el trabajo por ti: categoriza los gastos, aplica la amortización y genera el resumen listo para introducir en el Modelo 100.