Reducción por alquiler de vivienda en el IRPF: del 50% al 90% según el caso
Si alquilas una vivienda habitual, puedes aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo en el IRPF. Esta es una de las ventajas fiscales más importantes para los propietarios, pero tiene requisitos concretos y desde 2024 el porcentaje varía según la zona y las condiciones del contrato.
¿En qué consiste la reducción?
Cuando obtienes un rendimiento neto positivo del capital inmobiliario por arrendar una vivienda habitual, la Ley del IRPF te permite reducir ese importe antes de tributar. El porcentaje de reducción depende de si el inmueble está en una zona de mercado tensionado y de las condiciones del contrato.
Esta reducción está regulada en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, modificado por la Ley de Vivienda de 2023.
Ejemplo práctico
Ingresos por alquiler: 9.600 € (800 €/mes)
Gastos deducibles: 3.200 € (hipoteca, IBI, seguro, reparaciones)
Rendimiento neto: 6.400 €
Reducción del 60%: −3.840 €
Base imponible efectiva: 2.560 €
Tabla de reducciones desde 2024
La Ley de Vivienda introdujo reducciones variables según el contexto del alquiler. Para contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024:
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Zona tensionada + bajada de renta ≥5% respecto al contrato anterior | 90% |
| Zona tensionada + inquilino joven (18–35 años) | 70% |
| Zona tensionada + vivienda rehabilitada en los últimos 3 años | 70% |
| Zona tensionada (regla general) | 60% |
| Fuera de zona tensionada (regla general) | 50% |
Para contratos firmados antes del 1 de enero de 2024, sigue aplicando la reducción del 60% original.
Requisitos para aplicar la reducción
- Vivienda habitual del inquilino: el inmueble debe destinarse a residencia permanente del arrendatario. No aplica en alquileres vacacionales, habitaciones, oficinas ni locales.
- Rendimiento neto positivo: la reducción solo aplica si los ingresos superan a los gastos. Si el rendimiento es negativo, se compensa con otros rendimientos pero no se aplica reducción.
- Declaración correcta: desde 2024, la reducción solo es aplicable sobre rendimientos declarados correctamente. Si Hacienda detecta un ingreso no declarado antes que tú, pierdes la reducción sobre ese importe.
¿Cómo sé si mi zona es tensionada?
Las zonas de mercado tensionado las declaran las comunidades autónomas y ayuntamientos, con aprobación del Ministerio de Vivienda. Consulta en la web de tu comunidad autónoma o en el buscador del Ministerio si tu municipio está incluido.
Cómo se aplica en la declaración
La reducción se calcula en el Anexo C del Modelo 100 siguiendo estos pasos:
- Calcula el rendimiento íntegro (ingresos brutos del alquiler).
- Resta los gastos deducibles (intereses de hipoteca, IBI, seguro, reparaciones, amortización del inmueble y mobiliario).
- Obtienes el rendimiento neto. Si es positivo, aplicas el porcentaje de reducción que corresponda.
- El resultado es el rendimiento neto reducido, la cifra que finalmente tributa.
Casos en que NO aplica la reducción
- Alquiler de habitaciones (arrendamiento de uso distinto de vivienda).
- Alquiler vacacional o turístico.
- Alquiler de garajes, trasteros o locales comerciales.
- Rendimiento neto negativo.
- Rendimientos detectados por Hacienda antes de que los declares tú.
Cómo te ayuda Rentalyx
Rentalyx calcula automáticamente el rendimiento neto de cada propiedad, aplica la reducción correspondiente y te muestra los datos listos para trasladar al Anexo C del Modelo 100. Solo tienes que registrar tus ingresos y gastos durante el año — el cálculo fiscal lo hace la aplicación.