Qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler: guía legal completa (2026)

Un inquilino que deja de pagar es probablemente el peor escenario para un propietario. La ley permite recuperar el piso, pero el proceso no es ni rápido ni barato: de promedio, entre 5 y 12 meses hasta que recuperas las llaves, dependiendo del juzgado y de las maniobras dilatorias. En esta guía te explico cada paso, los plazos reales y los errores que pueden alargar el proceso.

Paso 1: contactar de forma amistosa (días 1-7)

El primer mes impagado suele tener explicación: olvido, problema bancario, mes complicado. Antes de iniciar nada legal:

• Llama o manda WhatsApp al inquilino el día 5-7 del mes
• Pregunta sin agresividad si ha tenido algún problema
• Documenta todo: capturas del chat, fechas, lo que diga

Si paga al día siguiente, perfecto. Si te promete pagar "la semana que viene", apunta esa fecha. Si te ignora o cuelga, pasa al siguiente paso sin esperar.

Paso 2: requerimiento formal por burofax (días 10-15)

El burofax es un envío certificado a través de Correos que deja constancia legal del contenido enviado y de la fecha. Es el paso obligatorio antes de demandar — sin él, el juez puede no admitir tu demanda o el inquilino tendrá excusa para retrasarla.

Envíalo cuanto antes (día 10-15 del mes impagado). El burofax debe contener:

• Identificación del propietario y del inquilino
• Referencia al contrato de arrendamiento (fecha, dirección del piso)
• Importe adeudado y meses impagados
• Plazo para pagar (10-15 días naturales)
• Aviso de que, si no paga, se iniciará procedimiento de desahucio por impago

[Tu nombre y apellidos], con NIF [XXXXXXXX-X] y domicilio en [tu dirección], como arrendador del inmueble sito en [dirección del piso alquilado], me dirijo a usted, D./Dña. [nombre del inquilino], con NIF [XXXXXXXX-X], como arrendatario del citado inmueble en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda firmado en fecha [DD/MM/AAAA].

Por la presente le requiero formalmente al pago de las siguientes mensualidades adeudadas:
  - Mes de [mes/año]: [importe] €
  - Mes de [mes/año]: [importe] €
  Total adeudado: [importe total] €

Le concedo un plazo de DIEZ DÍAS NATURALES desde la recepción de este burofax para hacer efectivo el pago. La transferencia debe realizarse a la cuenta IBAN [tu cuenta] indicando como concepto "Alquiler [meses adeudados]".

En caso de no recibir el pago en dicho plazo, procederé a interponer demanda judicial de desahucio por falta de pago, así como reclamación de las cantidades adeudadas, intereses legales y costas procesales, conforme a los artículos 27.2.a y 35 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

En [tu ciudad], a [fecha].
Firmado: [tu nombre]

Coste del burofax: ~30-45 € en Correos con acuse de recibo y certificación del contenido. Guarda el justificante y el certificado de contenido — los necesitarás como prueba en el juzgado.

Paso 3: contratar abogado y procurador (días 15-30)

El desahucio por impago va por procedimiento verbal especial (juicio verbal de desahucio). Para demandas inferiores a 6.000 € el abogado y procurador no son obligatorios por ley, pero en la práctica casi todos los propietarios los contratan porque la jerga legal y los plazos son trampa fácil para errores que retrasan el procedimiento meses.

Coste orientativo: 600-1.200 € entre abogado y procurador en un caso sin complicaciones. Subirá si el inquilino se opone o pide vulnerabilidad social.

Paso 4: interponer demanda (días 30-45)

La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté el inmueble. Documentos imprescindibles:

• Contrato de arrendamiento firmado
• Copia del burofax + acuse de recibo + certificación de contenido
• Recibos pagados anteriores (para acreditar el importe de la renta)
• Histórico de pagos y meses impagados (extractos bancarios)
• DNI del propietario y del inquilino (este último, si lo tienes)
• Justificante de la fianza depositada en el organismo autonómico

En la demanda se pide simultáneamente: (a) la resolución del contrato por impago, (b) el desalojo del inquilino, (c) el pago de las rentas adeudadas y futuras hasta el desalojo, e (d) intereses y costas.

Paso 5: enervación o juicio (días 45-150)

Una vez admitida la demanda, el juzgado da traslado al inquilino. Aquí pueden pasar varias cosas:

Opción A: el inquilino paga todo lo adeudado ("enervación")

El inquilino puede pagar todo lo que debe (rentas, intereses, costas) y se acaba el procedimiento: el contrato continúa, el desahucio se archiva. Esto solo puede hacerlo una vez en la vida del contrato. Si vuelve a impagar después, ya no podrá enervar y le desahucian directamente.

Opción B: el inquilino no contesta o no se opone

Si el inquilino no contesta a la demanda en 10 días o no se opone, el juzgado dicta sentencia directamente y fija fecha de lanzamiento (desalojo forzoso). Es el escenario más rápido — total: 4-6 meses desde la presentación.

Opción C: el inquilino se opone

Si se opone (suele alegar defectos del contrato, vulnerabilidad económica, errores en el cálculo de la deuda…), se celebra vista oral. El juez fija fecha (puede tardar 3-6 meses más en algunos juzgados saturados como los de Madrid o Barcelona). Tras la vista, dicta sentencia.

Paso 6: lanzamiento (días 150-365)

Con sentencia firme a tu favor, se fija fecha de lanzamiento (desalojo). Acuden el procurador, un funcionario judicial, un cerrajero (si hace falta) y, opcionalmente, la policía si se prevén problemas.

Si el inquilino se ha ido voluntariamente antes, no hay lanzamiento físico. Si sigue ahí, le notifican el desalojo. Si se niega, la fuerza pública le obliga a salir.

Tiempos y costes reales (caso típico)

La pérdida real es mayor: durante todo el proceso sigues pagando IBI, comunidad, hipoteca… sin cobrar renta. La fianza solo cubre 1-2 meses. Por eso muchos propietarios prefieren negociar una salida amistosa: ofrecer 1 mes de "alquiler perdonado" si se va voluntariamente esa semana suele compensar frente al coste y tiempo de un desahucio.

Y después: recuperar la deuda

Una vez recuperado el piso, queda intentar cobrar las rentas adeudadas. Con la sentencia firme puedes iniciar la ejecución: embargo de nómina, cuentas bancarias, etc. En la práctica, si el inquilino no tenía recursos para pagar la renta, raramente recuperarás más del 10-30% de lo adeudado.

El monto adeudado puedes considerarlo "saldo de dudoso cobro" en tu IRPF y deducirlo como gasto, una vez transcurridos 6 meses desde el primer impago si has gestionado el cobro.

Cómo prevenirlo (lo único que de verdad funciona)

• Filtra inquilinos: 3 últimas nóminas, contrato laboral indefinido o referencias verificables del anterior arrendador
• Seguro de impago: 3-5% del alquiler anual. Cubre 12-18 meses de renta y los costes legales. Imprescindible si el inquilino no es perfil sólido
• Pide aval o doble fianza a inquilinos sin contrato indefinido
• Cuenta a tu nombre exclusivo para los cobros — facilita acreditar impagos en el juzgado
• Lleva control de pagos: con Excel, con una app o como sea, pero sabe en cualquier momento cuánto te debe cada inquilino

Conclusión

El proceso legal funciona pero es lento y caro. Cuanto antes empieces (burofax el día 10, demanda el día 30), menos meses sin cobrar acumulas. Y la mejor estrategia es la preventiva: filtrar bien, contratar seguro de impago y dejar todo documentado por escrito.

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