Modelo 115: retenciones IRPF del alquiler de locales (guía 2026)

Si alquilas un local, oficina o nave a una empresa o autónomo, te encontrarás con que el inquilino te paga la renta menos un 19%. Eso no es porque "te esté pirateando" — es la retención obligatoria del IRPF que él ingresa por ti en Hacienda con el modelo 115. En esta guía te explico cómo funciona, qué tienes que hacer tú como propietario, y cómo reflejarlo en tu declaración.

El concepto: el inquilino paga tu IRPF por adelantado

En España, cuando un autónomo o una empresa alquila un local para su actividad, la ley le obliga a retener el 19% del importe del alquiler y a ingresarlo trimestralmente en Hacienda en tu nombre, usando el modelo 115. Tú recibes el 81% restante.

Es un pago a cuenta de tu IRPF. Cuando hagas la declaración, sumarás los ingresos brutos (el 100% del alquiler) y te descontarás las retenciones soportadas. Si has retenido más de lo que te toca pagar, te devuelven la diferencia. Si has retenido menos, pagas el resto.

¿Quién está obligado a retener?

Quien retiene es el inquilino, siempre que sea:

• Una empresa (S.L., S.A., cooperativa…)
• Un autónomo / profesional
• Una comunidad de bienes en actividad económica

Si tu inquilino es un particular que usa el local para fines no económicos (algo muy raro en locales, pero posible: trastero personal, garaje…), no retiene. Tampoco se aplica retención sobre el alquiler de viviendas (estás exento), aunque el inquilino sea una empresa.

Casos en los que NO hay retención (aunque el inquilino sea empresa)

Hay excepciones tasadas por la ley:

• Vivienda (incluso si el inquilino es empresa)
• Alquiler de inmuebles cuya renta anual no supere los 900 € al mismo arrendador. Si tienes varios locales con el mismo inquilino, suma todos para ver si superan los 900 €.
• Alquiler en que el arrendador es uno de los epígrafes 861 del IAE (grupos de la actividad económica de alquiler de inmuebles) y aporta certificado a su inquilino — algo poco frecuente en pequeños propietarios.
• Renting financiero de inmuebles

¿Cómo presenta el inquilino el modelo 115?

Esto lo hace el inquilino, no tú. Es un modelo trimestral (T1: 1-20 abril, T2: 1-20 julio, T3: 1-20 octubre, T4: 1-20 enero del año siguiente). En él declara:

• Número de arrendadores
• Base de las retenciones (los alquileres pagados)
• Importe de las retenciones (19% sobre la base)
• Importes ingresados ese trimestre

En enero del año siguiente, el inquilino también presenta el modelo 180, que es el resumen anual con tus datos identificativos (NIF, importes íntegros y retenciones aplicadas). Es esa información la que Hacienda usa para tener constancia de tus rentas.

¿Y tú como propietario, qué tienes que hacer?

1. Emitir factura con IVA (21%)

El alquiler de local está sujeto a IVA al 21%. Cada mes (o periodicidad que pactéis) tienes que emitir una factura al inquilino que detalle:

Base imponible:        1.500,00 €
IVA (21%):              +315,00 €
Retención IRPF (-19%):  -285,00 €
─────────────────────────────────
TOTAL A PAGAR:          1.530,00 €

Observa: el IVA y la retención se calculan sobre la base de 1.500 €, no uno sobre el otro. El inquilino te paga 1.530 € y simultáneamente ingresa 285 € a Hacienda en tu nombre.

2. Presentar IVA: modelo 303 trimestral

Al alquilar un local con IVA, te conviertes en sujeto pasivo del IVA. Eso obliga a presentar el modelo 303 trimestralmente declarando el IVA repercutido (lo que has cobrado al inquilino) y deduciendo el IVA soportado en tus gastos del inmueble. La diferencia la ingresas o te la devuelven.

3. Darte de alta en el censo: modelo 036/037

Antes de empezar a alquilar un local con IVA tienes que darte de alta en el censo de empresarios con el modelo 036 (o el más simple 037), marcando el epígrafe correspondiente. Esto no te convierte en autónomo —no pagas cuota a la Seguridad Social, salvo casos muy específicos— pero sí te identifica fiscalmente como arrendador de local.

4. En el IRPF anual: declarar ingresos brutos y descontar retenciones

En tu declaración de la renta (Anexo C, Modelo 100):

• Declaras los ingresos íntegros: la suma de las bases imponibles (sin IVA, sin retener), es decir 18.000 € en el ejemplo
• Restas los gastos deducibles del local (IBI, comunidad, intereses hipoteca, amortización, etc.)
• El resultado es el rendimiento neto. NO aplica la reducción del 60% en locales — esa es solo para vivienda habitual
• Te descuentas las retenciones ya soportadas (3.420 € en el ejemplo) en la casilla correspondiente del Modelo 100

Si pidiste correctamente las retenciones todo el año y no has tenido rendimientos muy elevados, normalmente sale a devolver.

¿Y si el inquilino no me retiene cuando debería?

La obligación de retener es del inquilino. Si él no lo hace, Hacienda puede ir a por él (no a por ti) por el incumplimiento. Tú declaras igualmente los ingresos íntegros en tu IRPF, simplemente sin descontar la retención no soportada. Es decir, pagarás el IRPF completo en tu declaración.

Pídele al inquilino el certificado de retenciones cada enero, donde te detalla las retenciones que te ha aplicado durante el año. Si los importes no cuadran con tus apuntes, contrastad. Es el documento que tú usas para rellenar la casilla de retenciones en tu IRPF.

Errores comunes

• Olvidar el IVA al facturar. El local lleva 21%; sin IVA, el inquilino no puede deducírselo y pierde dinero.
• Aplicar retención en la factura de vivienda. La vivienda está exenta; nunca se retiene aunque el inquilino sea empresa.
• Confundir 900 € anuales con 900 € mensuales. El umbral son 900 € al año, no al mes. Casi cualquier alquiler de local supera la cifra.
• No darte de alta en censo antes del primer cobro. Hacerlo después del primer pago genera sanciones.
• No exigir el certificado anual de retenciones al inquilino. Sin él, declarar las retenciones es de palabra y Hacienda no cuadra.

Conclusión

Alquilar un local en España implica más papeleo que alquilar una vivienda: IVA al 21%, retención del 19% que practica el inquilino, alta en el censo y modelos trimestrales (303 e indirectamente 115 vía inquilino). La buena noticia: una vez montado el circuito, se repite igual cada mes. La mala: no aplica la reducción del 60% del IRPF, así que tu rentabilidad fiscal es peor que con vivienda habitual.

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