Cómo se calcula el IRPF del alquiler en España
El alquiler de una vivienda tributa en España como rendimiento del capital inmobiliario. No es renta del trabajo ni rendimiento de actividad económica — salvo casos específicos —, sino una categoría aparte que va a la base imponible general del IRPF.
Paso 1: ingresos − gastos deducibles
Sumas todas las rentas cobradas en el año (incluida cualquier cantidad extra que pague el inquilino) y restas los gastos asociados al inmueble: intereses de hipoteca, IBI, tasa de basuras, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del 3% sobre el valor de construcción, honorarios de gestoría y anuncios. El resultado es el rendimiento neto.
Paso 2: reducción para vivienda habitual
Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual (no temporal ni vacacional), aplicas una reducción sobre el rendimiento neto positivo. Desde la Ley de Vivienda de 2024 los porcentajes son:
- 60%: contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023
- 50%: caso general para contratos posteriores
- 70%: contratos en zona tensionada con inquilino joven (18-35 años) o inmueble nuevo/rehabilitado
- 90%: contratos en zona tensionada con renta al menos un 5% inferior al contrato anterior
Importante: la reducción no se aplica al alquiler turístico ni al alquiler de locales. Tampoco se aplica si el rendimiento neto es negativo.
Paso 3: suma a la base general y aplica los tramos
La base imponible final del alquiler se suma a tus otros ingresos (sueldo, dividendos…) y al conjunto se le aplica la escala progresiva del IRPF. Los tramos nacionales 2026 (la mayoría de comunidades aplican unas cifras muy similares) son:
0 – 12.450 € → 19% 12.450 – 20.200 € → 24% 20.200 – 35.200 € → 30% 35.200 – 60.000 € → 37% 60.000 – 300.000 € → 45% > 300.000 € → 47%
El IRPF que pagas por el alquiler es la diferencia entre tu factura de impuestos CON el alquiler y SIN el alquiler — es decir, el IRPF marginal que la renta del alquiler ha provocado. Eso es lo que esta calculadora estima.
Ejemplo paso a paso
Datos de partida
- Ingresos del alquiler: 11.400 € (950 €/mes × 12)
- Gastos deducibles: 2.500 €
- Sueldo bruto del propietario: 28.000 € de base imponible
- Vivienda habitual, contrato post-2023 (reducción 50%)
Cálculo
- Rendimiento neto: 11.400 − 2.500 = 8.900 €
- Reducción 50%: 8.900 × 50% = 4.450 €
- Base imponible del alquiler: 4.450 €
- El sueldo ya pagaba IRPF hasta 28.000 €. Los 4.450 € extra caen en el tramo 20.200-35.200 → 30%
- IRPF del alquiler: 4.450 × 30% = 1.335 €
- Neto final: 8.900 − 1.335 = 7.565 € al año (~630 €/mes)
Casos especiales
Alquiler turístico: sin reducción del 60%. Si además das servicios propios de la hostelería (limpieza durante la estancia, recepción 24h, cambio de toallas…), pasa a tributar como actividad económica y debes darte de alta como autónomo. Lee más en ¿Hay que darse de alta como autónomo si alquilo un piso?.
Alquiler de local comercial: sin reducción. Además, si tu inquilino es empresa o autónomo, te aplica una retención del 19% que ingresa a Hacienda con el modelo 115. Tú lo declaras como ingreso bruto y te descuentas las retenciones ya soportadas. Lee más en Modelo 115: retenciones IRPF del alquiler de locales.
Rendimiento negativo: si los gastos superan a los ingresos, el rendimiento neto es negativo. No aplica reducción. Se compensa con rendimientos positivos de otros inmuebles y, si aún queda saldo, con la base general en los 4 años siguientes.