Cómo se calcula la rentabilidad de un piso alquilado en España
Hay tres formas de medir la rentabilidad de un inmueble en alquiler, y entender la diferencia entre ellas evita decisiones de inversión equivocadas. Mucha gente compra mirando solo la rentabilidad bruta — esa que aparece en los portales inmobiliarios — y descubre dos años después que la rentabilidad real, después de impuestos, es la mitad.
Rentabilidad bruta
Es el cociente entre los ingresos anuales por alquiler y el coste total de la inversión:
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) / (precio compra + gastos compra)
Es la cifra más optimista — y la que suelen usar las inmobiliarias y la prensa generalista. No descuenta absolutamente nada. Un piso comprado por 180.000 € con gastos de compra de 18.000 € y alquilado a 950 €/mes da una rentabilidad bruta del 5,76 %. Sirve para comparar inversiones a primera vista, pero no refleja el dinero que llega al bolsillo.
Rentabilidad neta (antes de impuestos)
Aquí ya restamos los gastos asociados a tener el piso:
Rentabilidad neta pre-IRPF = (ingresos − gastos) / inversión Gastos típicos: IBI + tasa basuras Comunidad de propietarios Seguro de hogar y de impago Reparaciones y mantenimiento Honorarios de gestoría Intereses de hipoteca (si la hay) Amortización del 3% (sin desembolso)
En el mismo piso, si restamos 320 € de IBI, 600 € de comunidad, 180 € de seguro y 400 € de mantenimiento, los gastos suman 1.500 € al año. La rentabilidad neta antes de impuestos cae al 4,80 %.
Rentabilidad neta después de IRPF
En España, los ingresos del alquiler tributan como rendimiento del capital inmobiliario en la base general del IRPF (tu tramo marginal). Aquí entra en juego la reducción del 60% para arrendamiento de vivienda habitual: solo tributas por el 40 % del rendimiento neto.
Base imponible = rendimiento neto × 0,40 (si aplica reducción del 60%) IRPF = base imponible × tipo marginal Beneficio real = rendimiento neto − IRPF Rentabilidad final = beneficio real / inversión total
Con un tipo marginal del 30 %, el rendimiento neto de 9.900 € se reduce a 3.960 € de base imponible. El IRPF es de 1.188 €. El beneficio real cae a 8.712 € — una rentabilidad del 4,40 %. Sigue siendo buena, pero está lejos del 5,76 % bruto inicial.
Atención con la Ley de Vivienda (2024): la reducción del 60 % ha pasado a aplicarse de forma escalonada. Sigue siendo del 60 % en contratos antiguos, pero los firmados a partir de 2024 pueden tener una reducción del 50 % (caso general), 70 % (zonas tensionadas con bajada de renta o inquilinos jóvenes 18-35) o 90 % (zonas tensionadas con bajada del 5 % respecto al contrato anterior).
El error más común: ignorar la vacancia
La rentabilidad calculada con 12 meses de alquiler es teórica. En la práctica, entre cambios de inquilino, el piso suele estar 1-2 meses al año vacío. Si bajas la calculadora a 11 meses alquilados, la rentabilidad se desploma. Conviene reservar un mes al año como colchón en los cálculos.
Comparativa: ¿qué rentabilidad es "buena"?
En 2026, una rentabilidad bruta del 5-6 % en residencial sigue considerándose razonable en las grandes ciudades españolas. Por debajo del 4 % bruto, la inversión rara vez compensa frente a un depósito o un fondo indexado. Por encima del 8 % bruto, suele haber alguna trampa: ubicación delicada, alquiler turístico (con regulación incierta) o gastos extraordinarios no contabilizados.
Preguntas frecuentes
¿Esta calculadora vale para alquiler turístico?+
¿Incluye la amortización del inmueble?+
¿Y si tengo hipoteca?+
¿Qué tipo IRPF marginal pongo?+
¿Por qué dos pisos iguales pueden tener rentabilidad muy distinta?+
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